香港住宅市場正處於關鍵轉捩點。經歷調整期後，私人住宅市場呈現「價量齊升」的復甦勢頭。與此同時，公營房屋供應進入策略性收成期，為香港創造了難得的契機，將政策重心由單純增加供應，轉向系統性推動高齡屋邨重建。

團結香港基金（基金會）發表《香港房屋趨勢導航2026》報告，深入剖析最新的房屋供應趨勢及整體房屋政策。

私人住宅市場回顧

2025年私人住宅市場已步入「價量齊升」的復甦期。當中，以「上車盤」表現最為突出，反映印花稅門檻調低及全面「撤辣」有效釋放剛性需求並刺激投資意欲。淨吸納量自2021年以來首次轉正，新盤貨尾量較高位回落18%，庫存壓力紓緩，發展商定價策略由減價促銷轉為利潤為本。土地市場方面，官地招標競爭愈趨激烈，入標價差距收窄，每幅地皮平均吸引八至九份標書，顯示市場一致認為地價已見底回穩，為後市提供更堅實的支持。

私人住宅市場展望

展望未來，報告預計2026至2030年私人住宅年均落成量為17,100個單位，惟短期供應將迎來周期性低位。需求方面，香港人口在過去數年呈強勁「V型」反彈，為市場注入新動力，帶動租金創下歷史新高，為後市提供穩固的基本面支持。此外，反映供需的「供應庫存月數」已由2023年高位的102個月，大幅減半至2025年的49個月，市場正迅速收緊。預測顯示，「供應庫存月數」在2030年可能介乎28至62個月之間，反映市場可在短時間內走向極端。因此，基金會建議政府建立靈活的土地供應框架，結合庫存與樓價走勢，彈性調節推地步伐以引導市場平衡。

公營房屋政策聚焦

報告指出，當局近年在提速建屋步伐、縮短輪候時間及提升居住質素等方面均取得穩步進展。而在推動公屋重建方面，目前規劃中及進行中的重建項目單位數量已亦大幅擴展至約41,000個，遠超過去十年累計約17,000個單位的落成量。但與此同時，公共屋邨老齡化正帶來巨大的挑戰，預計在未來十年，房委會轄下將有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡。與此同時，每個單位的平均維修及改善工程開支亦持續飆升，因此未雨綢繆尤其必要。趁着供應明顯改善，香港更應把握這個政策窗口，逐步將高齡屋邨的系統性重建制度化。